Ai cũng mơ về một ngôi nhà trang trang, đẹp đẽ với đủ tiện nghi nhưng rào cản lớn nhất nằm ở hai chữ “Chi phí”. Nhiều người bắt đầu bằng việc đi hỏi giá khắp nơi chỉ để nhận lại con số chênh lệch hàng triệu đồng mỗi m2.
Vậy xây nhà phố bao nhiêu tiền 1m2 và sự thật nằm ở đâu? tại sao cùng diện tích có người xây thảnh thơi với ngân sách vừa phải, có người lại rơi vào vòng xoáy nợ nần vì phát sinh.
Hãy cùng bóc tách từng lớp chi tiết để thấy rằng đơn giá 1m2 chỉ là phần nổi trong hành trình kiến tạo tổ ấm.
Nhà phố là nhà như thế nào và xây nhà phố bao nhiêu tiền 1m2
Nhà phố còn gọi là nhà ống là loại hình nhà ở đặc trưng tại các khu đô thị, nơi có mật độ dân cư đông đúc. Đặc điểm nhận dạng phổ biến nhất là mặt tiền hẹp thường từ 3-5m nhưng chiều sâu lớn được xây dựng san sát nhau thành liền kề.
Xây nhà phố bao nhiêu tiền 1m2 là đủ?
Chúng ta cần nhìn rộng hơn ra ngoài đống gạch cát: chi phí pháp lý, giải pháp nền móng đến các hạng mục thông minh tích hợp…
Giai đoạn chuẩn bị
Phí thiết kế
Đơn giá thiết kế như sau:
|
120.000đ/m2 sàn |
|
100.000đ/m2 sàn |
phí xin cấp phép xây dựng
Cắm mốc lộ giới
quan trắc nhà hàng xóm
Giai đoạn nền móng: Chi phí gia cố ép cọc, cừ tràm, đây là phần thường không nằm trong đơn giá m2 cố định
Giai đoạn xây dựng (thô và hoàn thiện) tiến độ giải ngân theo từng đợt để bạn không bị đọng vốn hoặc thiếu đột ngột vốn
Giai đoạn về ở: chi phí nội thất rời, thiết bị điện tử và phí hoàn công.
Tối ưu hoá điểm rơi tài chính sao cho chuẩn nhất
Bạn có thể thấy xây nhà là một cuộc đua marathon về tiền bạc, có những khâu có thể đổ tiền vào và có những giai đoạn có thể “thắt lưng buộc bụng”
Cái gì không được tiết kiệm: Hệ thống, kết cấu móng, hệ thống điện nước âm tường, chống thấm những thứ này nếu hỏng sẽ tốn gấp 5 gấp 10 lần để sửa.
Những cái gì có thể nâng cấp sau: Đèn trang trí, rèm cửa, nội thất phòng ngủ, thiết bị thông minh. Bạn có thể chọn loại trung bình trước và thay thế khi tài chính dư dả hơn mà không ảnh hưởng đến kết cấu nhà.
Kiểm soát bẫy phát sinh
Trong xây dựng thường có câu nói cửa miệng là “phát sinh bằng cái móng nhà” nhưng tôi sẽ giúp bạn quản lý rủi ro như sau:
Xem xét lại hợp đồng: Chỉ ra những kẽ hở mà nhà thầu thường dùng để đòi thêm tiền (ví dụ: chưa tính chi phí vận chuyển vào hẻm, chưa tính nhân công lắp thiết bị vệ sinh…)
Dự phòng thông minh: Thiết lập 1 khoản dự phòng khoảng 10-15% dựa trên sự biến động giá vật liệu xây dựng (thép, xi măng ) dự kiến năm 2026.
Với ngân sách 1.7 tỷ đồng có xây được nhà phố 3 tầng diện tích 55m2 không?
Với ngân sách 1.7 tỷ đồng bạn hoàn toàn có thể xây được một căn nhà phố 3 tầng với diện tích sàn 55m2. Tuy nhiên, dựa vào mức độ “đẹp” và “sang” của nội thất sẽ phụ thuộc vào việc bạn lựa chọn gói vật liệu nào.
Tính toán diện tích xây dựng dự kiến cho nhà 55m2 (5x11m) 3 tầng
Trong xây dựng, bạn không chỉ phải trả tiền cho 55m2 x 3 tầng, mà còn phải tính thêm phần móng và mái nhà
Để tính toán chính xác nhà phố xây hết bao nhiêu tiền 1m2, bạn cần phân biệt rõ giữa diện tích sử dụng (diện tích sàn ) và diện tích xây dựng (diện tích tính phí xây dựng)
Công thức tính tổng diện tích xây dựng
Các nhà thầu không chỉ tính diện tích sàn mà còn cộng them các phần phụ trợ
Móng từ 30-50% diện tích sàn (tuỳ vào móng cọc hay móng băng)
Tầng hầm (nếu có) 150-20% diện tích sàn
Các tầng trệt, lầu 100% diện tích sàn
Sân thượng/ ban công 50-70% diện tích sàn
Mái: tính 30% nếu mái tôn, mái bê tông 50% và mái ngói 70-100%
Đơn giá xây dựng trung bình
| Gói xây dựng | Đơn giá/m2 | Đặc điểm |
| Xây thô và nhân công | 3.400.000-3.900.000 | Nhà thầu lo vật tư thô(gạch đá, cát, xi măng, điện nước và công thợ. Chủ nhà lo vật liệu hoàn thiện
|
| Xây trọn gói (trung bình, phổ thông) | 5.000.000-6.000.000 | Phù hợp làm nhà phố cho các gia đình trẻ , vật liệu hoàn thiện ở mức trung bình khá |
| Xây trọn gói (cao cấp) | 7.000.000-9.000.000 | Sử dụng vật liệu hoàn thiện caco cấp(gỗ tự nhiên, đá marble, thiết bị vệ sinh nhập khẩu… |
Ví dụ thực tế:
Giả sử xây nhà phố 55m2 (5x11m) quy mô 3 tầng mái bê tông và móng cọc
Móng cọc (30%-50%) =55 x 50% = 27.5m2
Tổng diện tích xây dựng 3 tầng ( 55m2 x 3)= 165m2
Mái bê tông (50%) 55 x 50% = 27.5m2
Tổng diện tích xây dựng: 27.5m2 + 165m2+ 27.5m2 = 220m2
Tổng chi phí ước tính
Nếu xây thô (3.700.000đ/m2) = 220m2 x 3.7= 814 triệu đồng
Lưu ý chi phí khi xây nhà phần thô bao gồm:
Đơn giá xây nhà bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, tuỳ thuộc vào nhu cầu xây dựng của mỗi khách hang mà sẽ có đơn giá khác nhau. Nhưng hầu hết đơn giá xây phần thô thường bị chi phối bởi các yếu tố cơ bản sau
1-Vật liệu xây dựng
Vật liệu xây dựng có lẽ là phần tốn nhiều chi phí nhất trong các tác động trực tiếp tới giá xây nhà phần thô
Có những loại vật liệu xây dựng phần thô cơ bản như: thép xi măng, bê tông, cát bê tông, cát xây tường,đá gạch ống nước, dây điện…
Chắc chắn ai cũng biết vật liệu xây dựng có nhiều loại nhiều dòng khác nhau của những thương hiệu khác nhau nên đơn giá của vật liệu cũng sẽ khác nhau.
Đơn giản khi bạn muốn sử dụng những vật liệu tốt như : Thép Việt nhật hay xi măng Holcim… thì chắc chắn đơn giá sẽ tang lên so với thương hiệu hay vật liệu ở tầm trung và tầm thấp.
Diện tích xây dựng
Phần chính nội dung của bài viết chính là diện tích xây dựng nhà phố bao nhiêu tiền 1m2. Đặc biệt diện tích sàn càng lớn thì đơn giá xây dựng trên 1m2 sẽ càng được giảm bớt
Kiến trúc nhà
Kiến trúc nhà ảnh hưởng tới đơn giá thi công phần thô đơn giản là vì mỗi loại kiến trúc nhà sẽ có cách thi công khác nhau, giá thành cũng theo đó mà có sự chênh lệch, tuy yếu tố này cũng không ảnh hưởng quá nhiều tới giá thành, nhưng bạn đừng lo nhé. Hãy chọn cho mình lối kiến trúc mà bạn thấy ưng, đẹp, hiện đại để đáp ứng nhu cầu của gia đình nhé.
Điều kiện thi công và khu vực xây dựng
Tại sao yếu tố điều kiện thi công và khu vực xây dựng lại tác động đến mức giá xây nhà phần thô.
Bởi lẽ, chẳng hạn ngôi nhà của bạn được thi công trong hẻm nhỏ, khó khăn nhiều cho việc vận chuyển vật liệu hoặc nhà ở quá xa thì giá sẽ bị tang lên đôi chút.
Chi phí hoàn thiện nhà 3 tầng 55m2 kích thước 5x11m
Với ngân sách khoảng 800 triệu VND sau khi đã trừ đi khoảng 900 triệu đồng phần xây thô và móng từ tổng 1.7 tỷ. Với số tiền này bạn có thể hoàn thiện nhà 3 tầng 55m2 với mức khá. Theo các hạng mục ở bảng bên dưới.
| Hạng mục | Chi tiết vật tư | Ước tính chi phí (VNĐ) |
| Gạch ốp lát | Gạch bóng kiếng 80×80 (phòng khách), gạch giả gỗ (phòng ngủ), đá sân thượng. | 70 – 90 triệu |
| Sơn nước | Trọn gói sơn lót, sơn phủ nội ngoại thất (Dulux/Jotun loại cao cấp). | 50 – 65 triệu |
| Hệ thống cửa | Cửa chính nhôm Xingfa dày, cửa phòng gỗ công nghiệp An Cường, cửa WC nhôm kính. | 90 – 120 triệu |
| Thiết bị vệ sinh | Trọn bộ Inax hoặc Toto (bồn cầu khối, sen cây, lavabo, gương soi) cho 3-4 phòng tắm. | 60 – 80 triệu |
| Trần thạch cao | Trần giật cấp trang trí, khung xương Vĩnh Tường cao cấp. | 35 – 45 triệu |
| Cầu thang & Lan can | Mặt đá kim sa/trắng vân mây, tay vịn gỗ căm xe phối kính cường lực 10mm. | 50 – 70 triệu |
| Thiết bị điện & Đèn | Công tắc Panasonic/Schneider, đèn LED âm trần, đèn chùm trang trí, dây mạng. | 45 – 60 triệu |
| Tủ bếp & Đá bếp | Tủ bếp trên/dưới gỗ MDF lõi xanh chống ẩm, mặt đá Granite/nhân tạo, kính ốp. | 70 – 100 triệu |
| Cửa cuốn & Cổng | Cửa cuốn khe thoáng cho trệt, cổng sắt mỹ thuật. | 40 – 55 triệu |
| Phát sinh & Trang trí | Rèm cửa, giấy dán tường, vách trang trí phòng khách. | ~100 triệu |
Xây nhà phố chi phí sẽ thấp hơn nhà biệt thự bởi nhà phố thường chỉ có một mặt tiền. Và khi thiết kế sẽ không có nhiều “đất diễn”. Việc thiết kế cũng trở nên dễ dàng hơn
Xây nhà phố thường chênh lệch về giá so với xây nhà ở nông thôn
Kết luận
Xây nhà phố không phải mua một món đồ có sẵn mà là đầu tư vào một quy trình. Nói cách khác mua một món đồ là bạn trả tiền cho kết quả còn xây một ngôi nhà là bạn trả tiền cho cách thức tạo ra kết quả đó, quy trình càng chuyên nghiệp ngôi nhà càng bền vững.
